很多人对法拍房怎么交房这个问题感到困惑，毕竟法拍房和普通二手房交易流程大不相同。记得去年我们扬州家装团队接到一位客户的求助电话，他在司法拍卖中成功竞得一套学区房，却卡在交房环节三个月没能入住——原房东拒不搬离，房间里堆满废旧家具，甚至养了三条大型犬看家。这种戏剧性场面在法拍房交接中并不罕见，今天我们就用真实案例带您拆解法拍房交接的层层迷雾。

首先需要明确的是，法拍房交房本质上属于强制执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，买受人持法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》即可办理产权过户，这点与二手房交易有本质区别。我们遇到过不少客户拿着厚厚的产权资料跑来咨询，其实法拍房过户只需要三份核心文件：拍卖成交确认书、法院裁定书以及税费结清证明。

实际操作中最大的坎儿往往出现在税费环节。去年广陵区某套法拍房就出现过惊人案例：200万的房子竟要补缴46万土地增值税。建议买受人在参拍前务必到不动产登记中心调取《房产档案》，重点查看房屋来源（划拨/出让）、上次交易价格和持有年限。我们团队整理的税费速算表显示，持有满2年的商品房增值税可减免，但通过继承或赠与取得的房产可能面临20%差额个税。

说到最棘手的清场问题，扬州邗江区法院去年处理的案例很有代表性。买受人王女士拍得房产后，发现屋内住着声称有『20年租赁合同』的租客。这种情况需要特别注意：根据现行法规，如果租赁合同在抵押登记前签订且租期真实，确实适用『买卖不破租赁』原则。但经我们调查，该租客实为原房主亲戚，合同日期明显倒签，最终通过法院强制执行完成清退。

最后分享个实用技巧：建议在法院组织的现场看样时，就用手机全程录像房屋现状。江都区有位买家就因没做这个动作，交房时发现原本完好的实木地板被恶意破坏，维权时陷入举证困境。现在扬州中院已推行『电子封条』系统，通过智能监控设备防止标的物被破坏，这对买受人来说是个利好消息。